Muchas personas tienen la posesión de una casa o terreno desde hace años, pagaron por el inmueble, construyeron, realizaron mejoras e incluso cubren el predial y los servicios, pero existe un problema: la propiedad nunca quedó legalmente a su nombre.
En otros casos existe un contrato privado de compraventa, donación, cesión o algún documento mediante el cual se entregó el inmueble, pero al investigar los antecedentes registrales se descubre que la persona que transmitió la propiedad no aparece como titular en el Registro Público.
Esto no significa necesariamente que sea imposible regularizar el inmueble.
Dependiendo de las circunstancias particulares, la prescripción positiva o adquisitiva, también conocida como usucapión, puede ser una alternativa para obtener judicialmente el reconocimiento de la propiedad.
¿Para qué existe la prescripción positiva?
Precisamente uno de los aspectos más interesantes de esta figura jurídica es que quien cuenta con una transmisión de propiedad completamente regular y susceptible de formalizarse normalmente puede acudir a los mecanismos ordinarios correspondientes.
La prescripción adquiere especial importancia cuando existe una posesión ejercida como propietario durante el tiempo exigido por la ley, pero hay algún problema jurídico que impide consolidar el dominio por las vías ordinarias.
Por ejemplo, puede existir un contrato privado, un defecto en la cadena de transmisiones o incluso descubrirse que quien vendió el inmueble no era realmente su propietario.
La jurisprudencia ha reconocido expresamente que un acto jurídico defectuoso puede desempeñar una función importante: demostrar por qué una persona comenzó a poseer el inmueble en concepto de propietario, aunque ese acto por sí mismo no haya sido suficiente para transmitir legalmente el dominio.
Título objetivamente válido y título subjetivamente válido
Existe una jurisprudencia particularmente importante para comprender esta situación.
Se trata de la jurisprudencia de rubro:
“PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. HECHOS SUSCEPTIBLES DE GENERAR LA POSESIÓN APTA PARA LA.”
Registro digital: 392705.
Este criterio distingue entre quien posee con un título objetivamente válido y quien lo hace con un título subjetivamente válido.
El primero es aquel que reúne jurídicamente los requisitos necesarios para la adquisición y transmisión del dominio.
El segundo es particularmente relevante para la prescripción: existe cuando el acto que dio origen a la posesión genera una creencia fundada de haber adquirido el dominio, aunque en realidad ese acto no haya sido suficiente para adquirir legalmente el inmueble.
Esto permite comprender por qué un contrato con algún defecto no necesariamente es un documento inútil para efectos de una acción de prescripción.
¿Qué pasa si quien me vendió no era el verdadero propietario?
La misma jurisprudencia aborda prácticamente este supuesto.
Reconoce que cuando, por virtud de una venta, donación u otro acto traslativo de dominio, una persona recibe un bien de alguien a quien consideraba propietario y posteriormente resulta que el transmitente realmente no lo era, puede llegar a adquirir el inmueble mediante prescripción positiva si acredita los requisitos legales correspondientes.
La explicación jurídica es muy importante.
En ese supuesto, el contrato defectuoso no es necesariamente el acto que finalmente convierte al poseedor en propietario.
La fuente de adquisición del dominio será la prescripción prevista por la propia ley.
El contrato puede servir, entre otras cosas, para explicar y acreditar por qué la persona entró a poseer el inmueble como propietario y no simplemente como arrendatario, comodatario, depositario o por alguna otra posesión derivada.
No basta con decir: “llevo muchos años viviendo aquí”
Ésta es una distinción fundamental.
Tener muchos años ocupando un inmueble no significa automáticamente haber adquirido su propiedad por prescripción.
La Suprema Corte estableció en la jurisprudencia 3a./J. 18/94, registro digital 206602, que para acreditar la posesión en concepto de propietario debe demostrarse el título o causa de la cual deriva esa posesión.
La jurisprudencia explica que no basta comportarse como dueño; también debe acreditarse el origen de la posesión y que ésta no sea precaria o derivada. Incluso señala que la causa debe ser suficientemente apta para generar fundadamente la creencia de poseer en concepto de propietario.
Por ello, cada asunto requiere estudiar cómo comenzó la posesión.
No se encuentra jurídicamente en la misma situación quien recibió un inmueble porque lo compró creyendo adquirirlo como propietario, que quien originalmente entró como arrendatario o comodatario con obligación de devolverlo.
Tengo un contrato privado, ¿puedo regularizar mi propiedad?
Puede existir esa posibilidad.
Si cuentas con un documento como un contrato de compraventa, donación, permuta u otro acto mediante el cual aparentemente se pretendió transmitirte la propiedad, no lo deseches simplemente porque descubriste irregularidades en sus antecedentes.
Ese documento puede resultar relevante para demostrar la causa generadora de tu posesión.
Además del contrato, normalmente será necesario analizar otros elementos probatorios relacionados con la forma en que se ha ejercido la posesión y verificar que se satisfagan todos los requisitos y el plazo que exija la legislación aplicable al caso concreto.
Por eso no es correcto afirmar que cualquier contrato privado convierte automáticamente al poseedor en propietario.
Lo correcto es determinar si ese documento, junto con las demás pruebas, permite acreditar jurídicamente una posesión apta para prescribir.
¿Qué puede conseguirse mediante un juicio de prescripción positiva?
Cuando la acción resulta procedente y se acreditan sus elementos, el objetivo es obtener una sentencia judicial que reconozca la adquisición de la propiedad por prescripción.
Posteriormente deberán realizarse los actos necesarios para que ese reconocimiento produzca sus efectos registrales correspondientes.
En otras palabras, se busca pasar de una situación en la que una persona posee materialmente un inmueble a otra en la que cuenta con un derecho de propiedad jurídicamente reconocido.
¿Compraste hace años y nunca escrituraste? Revisa tu caso antes de darlo por perdido
Es común encontrar inmuebles que han pasado durante años de una persona a otra mediante contratos privados y cuyos antecedentes registrales nunca fueron correctamente actualizados.
También existen personas que descubren, muchos años después de comprar, que su vendedor no era el titular registral, que existen transmisiones anteriores pendientes de formalización o que su contrato presenta algún problema jurídico.
Eso no significa automáticamente que el inmueble no pueda regularizarse.
La prescripción positiva existe precisamente como un mecanismo de adquisición de la propiedad bajo determinados requisitos, y la jurisprudencia reconoce que un título defectuoso puede ser relevante para demostrar que la posesión comenzó en concepto de propietario.
¿Tienes un inmueble sin escrituras?
Si cuentas con un contrato privado, tienes años en posesión de una casa o terreno o descubriste problemas en los antecedentes registrales de tu propiedad, es recomendable realizar primero un estudio jurídico y registral del inmueble.
En Despacho Jurídico Bazán Gómez Llanos podemos analizar el documento mediante el cual adquiriste, los antecedentes del Registro Público, el tiempo y características de tu posesión y las pruebas disponibles para determinar si existe viabilidad para promover un juicio de prescripción positiva.
Regularizar una propiedad no solamente significa obtener un documento: significa dar certeza jurídica a tu patrimonio.
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Este artículo tiene fines informativos. La procedencia de una acción de prescripción positiva depende de los hechos, documentos, legislación aplicable y pruebas de cada caso.